ALUGUEL DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO

PONTOS CONTROVERTIDOS DOS REGIMENTOS INTERNOS

NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS:

Da cobrança de aluguel das áreas comuns

Prof. Clever Jatobá[1]

 

1.      CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Em razão do boom imobiliário dos dias atuais, alguns assuntos passam a permear a realidade de muitas pessoas na atualidade. Há cada dia mais pessoas passam a morar em condomínios edilícios (edifícios de apartamentos) e, portanto, se submetem à Convenção e ao seu Regimento Interno.

 

 

A convenção do condomínio não tem natureza meramente contratual, tem um perfil estatutário, pois não faz lei apenas entre as partes que lhes deram aprovação, sendo configurada como uma norma regra que vincula além daqueles que deram a sua aprovação, todos os que futuramente ingressarem no condomínio, na condição de adquirente, locatários e promissários compradores (FARIAS, ROSENVALD, 2012, p.919). Seu conteúdo caracteriza uma espécie de legislação privada, pois a doutrina reconhece sua natureza jurídica institucional normativa (ALMEIDA, 2013, p.1113).

 

O Regimento Interno do condomínio, por sua vez, é um regramento de natureza administrativa do condomínio, qual tem o papel de regular as situações cotidianas da convivência social entre os condôminos, regulamentando o uso das áreas comuns e estabelecendo orientações do cotidiano no curso da nossa moradia.

Assuntos como horários de mudança, horários de serviço nos apartamentos (reformas), utilização da área comum, tipo piscina, quiosques, quadras esportivas, salões de festas, jogos e brinquedoteca, sauna, spa, elevadores sociais e de serviço, etc. são objetos da regulamentação do Regimento Interno. Assim, a omissão dos proprietários quando da aprovação do seu teor, pode ocasionar dissabores futuros aos moradores, pois seu regramento vincula a todos que os aprovaram, bem como aos moradores futuros.

 

Ponto crucial sobre tais regulamentações é que, como os condôminos são coproprietários das áreas comuns, e têm direito a usar, gozar, fruir da sua propriedade sem que outro embarace sua utilização, as regulamentações de uso desta propriedade deve ser norteada pela razoabilidade, pelo bom senso e principalmente, devem ser estipuladas inicialmente como regras básicas de boa convivência e conservação do bem comum, podendo ser modificada com o tempo em face das experiências de convivência, de modo a se justificar eventuais limitações ao direito de uso dos proprietários, sem ferir a sua essência e o seu domínio.

 

Como no senso comum as pessoas não vislumbram as peculiaridades do que está ou não em conformidade com o Direito, por não terem o conhecimento jurídico necessário, terminam achando normal práticas ilícitas e abusivas, apenas por desconhecerem o que diz a lei e as demais fontes do direito, bem como por usarem as experiências anteriores ou a comparação com as práticas adotadas em outros condomínios.

 

Uma coisa posso asseverar: não é porque algumas práticas são adotadas por outros condomínios que as mesmas são lícitas, corretas e devidas. Ao contrário. Muitas práticas adotadas em vários condomínios são implementadas por desconhecimento da sua ilegalidade e se protraem no tempo, violando os direitos dos condôminos, apenas por falta de conhecimento jurídico sobre o assunto.

 

Assim, venho tecer algumas considerações e reflexões sobre o Regimento Interno que, normalmente, são polêmicas comuns em milhares de condomínio edilício, de modo a esclarecer algumas dúvidas e apresentar alguns pontos de vistas a serem refletidos, haja visto o fato de que, após sua aprovação em assembleia, o mesmo passa a ter sua vigência perante todos os proprietários, inquilinos, moradores, visitantes, funcionários e qualquer pessoa que adentre às dependências do condomínio. Tenho certeza, que um regimento interno democrático, que respeite os direitos e que reflitam os interesses de todos fará com que nossa moradia seja saudável e que seja possível viver em harmonia, com base na máxima que diz que “o nosso direito começa, quando termina o do outro”.

 

Senão, vejamos alguns pontos mais críticos:

 

1)      Aluguel da área comum;

2)      Exigência de cheque de caução para utilização do salão de festas;

3)      Cobrança de aluguel das áreas comuns ANTES da aprovação do Regimento Interno;

4)      Grades de segurança, telas de proteção e películas solares

5)      Ar condicionados

6)      Varandas do apartamento

7)      Animais domésticos

8)      Fiscalização dos apartamentos pelo condomínio

Pois bem, neste primeiro momento, vamos esclarecer alguns pontos sobre o aluguel das áreas comuns, nos termos seguintes:

 

2.      ALUGUEL DA ÁREA COMUM

 

Vários condomínios na atualidade tem instituído um valor para aluguel das áreas comuns do condomínio. Os valores normalmente não têm um parâmetro percentual em razão da taxa de condomínio, chegando, muitas vezes a ser atribuído em valores altos que chegam a ser equivalente ao quanto se paga mensalmente para a manutenção do mesmo.

 

A situação se agrava na atualidade em razão do crescente número de "condomínios clubes", aqueles com imensa área de lazer, que buscam apresentar uma nova concepção de moradia, garantindo aos condôminos uma vasta estrutura de lazer com opções variadas que lhe garantem bem-estar, entretenimento e satisfação sem precisar sair de casa.

 

Apesar de estar sendo uma prática adotada em vários condomínios, o Aluguel das áreas comuns é ILEGAL. Trata-se de uma prática abusiva que viola o direito de propriedade dos condôminos.

 

Quiosques, churrasqueira, salão de festas, salão de jogos, piscina, elevadores, corredores, escadas, etc. integram a área comum do condomínio. Assim, os proprietários dos imóveis são proprietários exclusivos das unidades autônomas (dos apartamentos), ao tempo em que são coproprietários das áreas comuns, ou seja, são donos das áreas comuns na sua fração ideal.

 

Os síndicos, ou administradoras dos condomínios[2] normalmente sinalizam que tal cobrança visa a limpeza, manutenção e a conservação do bem (sic). Muitos moradores concordam com tais cobranças, justificando que o custo serve para selecionar o público que utiliza tais espaços (sic), evitando a utilização desenfreada e desnecessária destas áreas do condomínio (sic), pois há vizinhos que não são educados o suficiente para utilizar tais ambientes e que poderiam abusar do direito de uso se fosse gratuito (sic).

 

Bem, se esta cobrança serve para garantir a limpeza, manutenção e conservação do bem, quando for adimplido o referido valor de aluguel o morador estará pagando duas vezes pelo mesmo serviço, pois esta é a finalidade básica e essencial da taxa do condomínio.

 

Quanto a ideia de selecionar a utilização desenfreada e desnecessária destas áreas do condomínio, tal justificativa é a mais violadora possível do direito de propriedade, pois integra os direitos de propriedade a faculdade que o proprietário tem de usar, gozar, dispor da coisa e até de reaver a coisa de quem injustamente a possua ou a detenha, conforme artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro (CCB-02).

 

Vale lembrar que quando a pessoa compra um apartamento, ela está adquirindo a propriedade individual da sua unidade autônoma e a copropriedade de toda a estrutura de lazer que o integre (piscina, sauna, salão de festas, churrasqueira, quiosques, etc.) já que o preço do seu imóvel é calculado com base na totalidade de área da edificação condomínio e em todas as opções de lazer da sua estrutura.

 

Agora, para aqueles que mesmo assim acham certo tal cobrança, eu gostaria de refletir: Seria razoável cobrar um aluguel para que você utilizasse no cotidiano o seu próprio carro? Imagine agora, que esta cobrança decorre do regimento interno do condomínio em que você mora. Pois é... com a nossa área comum o raciocínio deve ser o mesmo.

 

2.1. EXIGÊNCIA DE CHEQUE DE CAUÇÃO PARA UTILIZAÇÃO DO SALÃO DE FESTAS

 

Outro ponto absurdo é a cobrança ABUSIVA E ILEGAL de “cheque caução” para o (indevido) aluguel do salão de festas.

 

Algumas pessoas, norteadas pelo senso comum, justificam que a cobrança do “cheque de caução” seria para dar uma garantia de boa utilização do espaço e que o mesmo servia para compensar os prejuízos em casos de danos causados pela má utilização do espaço.

 

Pois é... tal argumento pode até ser sedutor, mas, em verdade, configura mais um abuso absurdo ainda. Senão, vejamos:

 

O absurdo da situação é que estaremos dando uma “garantia” para desfrutarmos de um bem que nos pertence. Outrossim, esta exigência pode limitar a nossa utilização, pois, quem não lidar com “cheques” não conseguirá atender à exigência da caução.

 

Mais grave ainda é o fato da administração do condomínio estar agindo como se eles fossem os verdadeiros proprietários da área comum e os condôminos fossemos apenas inquilinos que alugam o espaço do salão de festas para eventos, por isso deveriam lhes dar a “caução” como garantia. Eis o absurdo dos absurdos!!!

 

A propósito, o condomínio, apesar de poder ter CNPJ, não é pessoa jurídica, ou seja, não tem a aptidão genérica para titularizar direitos e deveres na ordem civil, como uma pessoa natural (ser humano), ou como uma pessoa jurídica. Assim, não pode o mesmo exercer e explorar atividade econômica. O papel do condomínio edilício é de simples gerenciador dos interesses dos condôminos, devendo zelar pela preservação do patrimônio comum, garantindo, assim, o bem estar de todos os moradores.

 

No que tange à eventual necessidade de reparação de danos esta é consequência lógica da responsabilidade civil daquele que violou direito de outrem intencionalmente (dolo), ou mesmo sem intenção, por imprudência, negligência ou imperícia (culpa), causou dano a outrem, ou daquele que causa dano a outrem por abusar do exercício do seu direito (Art. 927 do CCB).

 

No caso em apreço, a solução é simples: No momento da entrega das chaves para utilização do salão de festas e no instante da devolução das mesmas, deve haver uma vistoria acompanhada pela administração do condomínio, anotando as observações de como se encontra o lugar. Caso seja constatado um dano no momento da devolução das chaves, neste momento o morador será notificado, fazendo constar no documento de vistoria, sendo-lhe, em momento posterior, apresentado 3 orçamentos e os custos a serem indenizados.

 

Por sua vez, vale acrescentar que uma vez que a administração do condomínio tem o dever de zelar e fiscalizar, caso haja negligência da mesma na vistoria, e a identificação do dano apenas aconteça em momento posterior, a Empresa que administra o condomínio seria responsável pela reparação do prejuízo, por violação das suas funções (culpa in vigilando) ou, em último caso, até o próprio condomínio responderia, caso não houvesse outro responsável.

 

2.2.COBRANÇA DE ALUGUEL DAS ÁREAS COMUNS,  ANTES DA APROVAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO

 

Conforme já explicado anteriormente, o Regimento Interno constitui norma administrativa interna, que vincula a todos os proprietários, moradores, inquilinos, funcionários, prestadores de serviços, ou visitantes, etc. Enfim, o regimento interno aplica-se a toda e qualquer pessoa que venha a ingressar no condomínio, mesmo de forma rápida ou transitória.

 

Ocorre, porém que sua vigência depende da aprovação do seu texto pela assembleia geral do condomínio. Assim, enquanto o mesmo não tenha sido aprovado por assembleia geral, as regras prescritas nele não vinculam os condôminos, ou seja, não são obrigatórias, imperativas, nem cogentes, pois, a legitimidade da sua vigência depende, como dissemos, da sua aprovação em assembleia.

 

Destarte, antes da aprovação do regimento interno a administração do condomínio não pode cobrar tais taxas. O condomínio que cobra tais taxas está agindo de forma ilegal e abusiva, podendo, inclusive, ser responsabilizado por isso.

 

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

Ante todo o exposto, percebe-se que por mais cotidiana que seja a prática da cobrança de aluguel pelo uso de quiosques, salões de festas, churrasqueiras, etc., em condomínios edilícios de natureza residencial, tal prática é abusiva, ilegal e fere o próprio direito de propriedade dos condôminos, cobrando-se deles um aluguem de um bem que essencialmente lhe pertence.

 

Há quem sinalize que não seria cobrança de aluguel, mas, apenas, a implementação de uma taxa para utilização das referidas áreas comuns. Bem, tal argumento serve apenas para maquiar a essência da cobrança, pois se estará cobrando por algo que já se pagou, quando da aquisição do bem, já que as áreas comuns integram essencialmente a copropriedade do imóvel em condomínio.

 

Outrossim, tal argumento viola o Princípio da Interpretação Substancial, qual determina que independente da nomenclatura dada ao ato (ou negócio) jurídico, prevalecerá a sua real intenção, cabendo o apreço da essência da sua finalidade.

 

Ao bem da verdade, quando se estipula um taxa módica, num valor simbólico, que corresponda de 5 até 10% da taxa do condomínio, não se faz razoável considerar tal cobrança como aluguel, podendo ser instituída como taxa extra de conservação, pois haverá um acréscimo em material de limpeza para a conservação dos referidos bens. Assim, o melhor é ser norteado pelo bom senso e pela razoabilidade, de modo a evitar que abusos sejam praticados, já que o limite entre o razoável e o seu abuso, em muitos casos, é bastante tênue.
 

 

REFERÊNCIAS:

ALMEIDA, Maria Cecília. Do Condomínio Edilício. In: MACHADO, COSTA (Org.) Código Civil Interpretado. 6ª ed. São Paulo: Manole, 2013.

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Reais. 8ª ed. v.5. Salvador: JusPodivm, 2012.

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[1] Clever Jatobá é Advogado e Consultor Jurídico. Pós Graduado em Direito do Estado (JusPodivm e Faculdade Baiana de Direito), bem como em Direito Civil e do Consumidor. Mestrando em Família na Sociedade Contemporânea pela UCSAL, é Aluno do Doutorado em Direito Civil pela Universidad de Buenos Aires (UBA – Argentina). Professor de Direito Civil e Coordenador do Balcão de Justiça e Cidadania da Faculdade Ruy Barbosa (Salvador-Ba), bem como Professor da Faculdade Apoio Unifass (Lauro de Freitas-Ba), onde também é Coordenador do Curso de Direito. Membro do IBDFAM – Instituto Brasileiro de Direito de Família. cleverjatoba@yahoo.com.br

[2] Não estamos tratando de um condomínio em especial, mas, sim, de uma forma genérica, como em muitos casos estes posicionamentos são adotados e permeiam o senso comum.