Das grades, telas de proteção, películas solares e outras regulamentações

PONTOS CONTROVERTIDOS DOS REGIMENTOS INTERNOS - PARTE II
Das grades, telas de proteção, películas solares e outras regulamentações

Por: Clever Jatobá[1]

1. INTRODUÇÃO

Como abordado anteriormente[2], incumbe ao Regimento Interno dos condomínios edilícios[3] a regulamentação das relações cotidianas do condomínio, garantindo a harmonização do convívio social diante da utilização das áreas comuns. Neste esteio, o texto de tal regulamentação deve abordar assuntos triviais à convivência social, regulando, entre outros pontos, os horários de mudança, horários de serviço nos apartamentos (reformas), utilização harmônica das áreas comuns, tipo piscina, quiosques, quadras esportivas, salões de festas, jogos e brinquedoteca, sauna, spa, elevadores sociais e de serviço, etc.

Diante de tal realidade, esta norma estatutária de natureza administrativa estabelece limites ao exercício do direito de propriedade. Ocorre, porém, que a finalidade desta limitação repousa na ideia de garantir aos coproprietários e/ou moradores uma moradia harmônica e o bem-estar de todos, evitando que hábitos diversos não ofendam a harmonia da convivência, nem obstrua o próprio direito de propriedade, permitindo que todos possam usar, gozar e fruir da sua propriedade.

Ocorre, porém, que no afã de regulamentar esta convivência condominial, muitas vezes o regimento interno extrapola seus limites, estabelecendo regras abusivas que ferem a sua essência e que chegam a estabelecer limites que por si só são ilegais. Assim, dando continuidade às reflexões acerca de assuntos que normalmente são controvertidos, abordaremos doravante, reflexões sobre:

a)      Grades de segurança, telas de proteção e películas solares;

b)     Ar condicionados;
c)      Varandas do apartamento;
d)     Animais domésticos;
e)      Fiscalização dos apartamentos pelo condomínio.

2.      GRADES DE SEGURANÇA, TELAS DE PROTEÇÃO E

PELÍCULAS SOLARES

As fachadas do condomínio edilício integram essencialmente a área comum. Assim, a eventual necessidade de alteração da fachada, mesmo que a título de benfeitorias de qualquer natureza, tipo reforma para embelezamento, reparos, ou consertos, carece da aprovação dos condôminos em assembleia, sob pena de violar o direito de propriedade dos demais condôminos sobre a sua fração ideal.

No censo comum, muito se discute acerca da fachada em razão do critério estético. Ocorre, porém, que sua proteção não fica adstrita ou condicionada ao critério estético, mas, mais do que isso, a fachada integra o direito de propriedade dos coproprietários, que adquiriram a sua fração ideal com base na construção original, bem como à própria noção de segurança estrutural do imóvel. Por isso não pode haver alteração da fachada sem a anuência dos coproprietários.

É muito comum os leigos argumentarem que a utilização de grades de segurança, telas de proteção e películas solares estariam alterando a fachada do edifício (sic). Trata-se de um equívoco imenso, pois, como dito anteriormente, as alterações da fachada não se amoldam à questão meramente estética, mas, sim, à segurança e ao direito de propriedade.

Exatamente em razão deste equívoco, alguns regimentos internos de condomínios proíbem a instalação de grades, telas ou redes de proteção e até de películas solares nas unidades autônomas, transcendendo os limites da sua incidência e finalidade.

Vale sinalizar que a colocação de grades de segurança, telas de proteção e películas solares são hipóteses de benfeitorias. As benfeitorias, conforme artigo 96 do Código civil Brasileiro (Lei n.º 10.406/02) podem ser a) úteis, quando melhorem a utilização do bem e lhe permita usufruir mais e de forma melhor o próprio bem; b) necessárias, quando sirvam à conservação do bem, incluindo aqui a noção de reparo, manutenção e conservação; e c) voluptuárias, quando sua finalidade seja apenas o embelezamento do bem, ou seja, quando o critério utilizado seja meramente estético.

Nos casos em apreço, em nenhuma das hipóteses estaríamos diante do fútil critério estético, pois nenhuma destas benfeitorias são voluptuárias. Ao contrário, todas estas são benfeitorias úteis. A grade serve para segurança contra furto; as telas ou redes servem para proteger contra a queda de crianças ou adolescentes das janelas, bem como, serve para obstar o lançamento de coisas pela janela do imóvel; ao tempo em que as películas solares servem para reduzir o impacto do sol, protegendo os apartamentos da incidência danosa dos raios ultra violetas, sendo, inclusive, para os apartamentos “poentes” algo de imensa utilidade.

Vale salientar, que hoje em dia, os direitos não são mais absolutos e imutáveis. Eles precisam ser relidos pela sua funcionalidade, ou seja, o apreço da função social, bem como, ser norteado a sua leitura e aplicação com base na proporcionalidade, razoabilidade para que se efetive a ponderação de interesses quando necessário.

No caso em apreço, nenhuma destas hipóteses configura alteração da fachada do imóvel, pois a jurisprudência brasileira é pacífica no sentido de que o bem jurídico tutelado pela instalação destas benfeitorias é maior do que o devaneio estético da fachada do imóvel, já que em nenhuma das hipóteses se atinge a segurança estrutural, nem fere o direito de propriedade dos demais, uma vez que são instaladas nos apartamentos, que são unidades autônomas, de propriedade exclusiva.

Destarte, todas as proibições sobre utilização destes adereços úteis nas unidades autônomas são abusivas e ilícitas, não podendo prevalecer no texto do regimento interno.

Como a essência do direito contemporâneo repousa na razoabilidade e ponderação diante das circunstâncias, para respeitar o critério estético diante destas intervenções, sem vitimar o direito dos proprietários, o mais razoável é que os regimentos internos não as proíbam, mas, sim, estabeleçam a padronização das mesmas, garantindo, de forma harmônica, o interesse de todos.

3.      VARANDAS DO APARTAMENTO

Outro ponto interessante, diz respeito às varandas dos apartamentos. Estas não integram a área comum do condomínio, ao contrário, elas são parte integrante das unidades autônomas, de modo que são propriedade exclusiva do dono do imóvel.

Assim, não há sobre esta qualquer ingerência do síndico ou da administração do condomínio,  pois as dependências internas do apartamento não se encontram no seu campo de atuação administrativa, mas, sim, na exclusiva utilização do seu proprietário.

Curiosamente, alguns textos de regimentos internos costumam fazer limitações à liberdade de utilização da varanda, fazendo absurda, abusiva e ilegal proibição à decoração da varanda, proibindo uso de enfeites, quadros, painéis, ou outros adereços estéticos no interior do apartamento (sic). Pois é... tal medida é extremamente abusiva e transcende aos limites de atuação e ingerência da administração do condomínio, não podendo, assim, permanecer no regimento interno e limitar a liberdade dos direito do proprietário ou morador.

Apesar disso, tem sido aceito a vedação da mudança da cor da varanda, em prol da harmonização da estrutura estética dos edifícios, haja visto o fato da mesma ficar aparente diante da fachada do prédio.

3.1.DOS FECHAMENTOS DE VARANDA (REIKI)

Uma das novidades dos empreendimentos imobiliários contemporâneos tem sido a utilização dos reikis, ou seja, dos fechamentos de vidro das varandas.

Esta novidade tem sido implantada em vários edifícios. Ocorre, porém, que quando a mesma não integra o projeto originário da edificação, depara-se com o impasse de se é, ou não possível promover o fechamento das varandas com vidro.

A rigor, tal instalação do reiki não causa riscos à estrutura e segurança do imóvel, mas fere o direito de propriedade da área comum, pois altera esteticamente a fachada do prédio. Destarte, a sua instalação não integra a autonomia do proprietário da unidade autônoma, não sendo uma escolha que integre o rol de discricionariedade do mesmo como decorrência do seu direito de propriedade, já que alude à fachada do edifício, que, como dito anteriormente, integra a noção de área comum.

Ocorre, porém, que tal adereço tem conquistado as pessoas, em particular os proprietários de apartamentos de classe média e classe alta, pois valoriza o imóvel, além de dar um toque de elegância e requinte ao mesmo. Ademais, além do lado estético, o vitral de fechamento de varanda também tem a finalidade de proteger contra quedas de pessoas ou objetos do imóvel, assim, sua instalação posterior carece de aprovação pela assembleia do condomínio.

Neste ponto, inclusive, quando da aprovação da sua instalação em assembleia de condomínio, é de bom tom a definição de um padrão para minimizar o impacto estético da alteração da fachada do prédio, de modo a equacionar com razoabilidade o direito de propriedade à estrutura original do imóvel.

4.      FISCALIZAÇÃO DOS APARTAMENTOS PELO CONDOMÍNIO

Um ponto inusitado que às vezes é encontrado no texto de alguns regimentos internos de condomínios diz respeito à arbitrária autorização para que a administração do condomínio tenha acesso aos apartamentos para fiscalizar o cumprimento das suas regras.

Trata-se de um grande e absurdo equívoco.

O poder de fiscalização da administração do condomínio encontra-se submetido aos limites das áreas comuns, ou seja, as áreas que estão sob sua ingerência. Neste contexto, a propósito, não se incluem as unidades autônomas.

Vale sinalizar que, conforme versa o inciso XI do Artigo 5º da Constituição Federal Brasileira, “a casa é asilo inviolável indivíduo, ninguém nela podendo entrar sem consentimento do morador (...)”, assim, o ingresso de qualquer pessoa à unidade autônoma depende do convite ou autorização dos seus moradores.

Outrossim, vale sinalizar que a administração do condomínio não tem o chamado “poder de polícia”, ou seja, o poder de fiscalizar as unidades autônomas, sob qualquer argumento, mesmo que por questão de saúde pública. Quem tem poder de polícia são entes específicos da administração pública. Mas não o síndico ou a administradora do condomínio.

5.      ANIMAIS DOMÉSTICOS

Outro ponto polêmico diz respeito à propriedade de animais de estimação. Neste caso, tem a jurisprudência tem permitido a limitação deste direito, com base na autonomia da vontade dos moradores. Ocorre, porém, que não se pode transcender o limite da razoabilidade.

Uma vez que seja permitido os animais de estimação no condomínio, só deve haver regras que garantam o direito de vizinhança, quais levam em conta o sossego, a segurança e a saúde. Por sua vez, vale sinalizar que o Código Civil Brasileiro estabelece responsabilidade civil objetiva – ou seja, aquela aferida independente do apreço da culpa – do proprietário do animal pelos danos que este eventualmente cause.

Assim, é razoável regulamentar que os donos sejam responsabilizados pela higienização das áreas comuns eventualmente atingidas pelos seus animais de estimação, colhendo as fezes e até lavando a urina dos mesmos, bem como, estabelecer a obrigatoriedade da utilização de coleiras e focinheiras para animais menos sociáveis, de modo a evitar riscos ou qualquer mal-estar aos vizinhos, prevenindo que os animais causem danos ao condomínio ou a outros moradores.

 

 

As demais regulamentações que controlem os animais de estimação dizem respeito aos órgãos de zoonose e não ao síndico ou a administração do condomínio, pois estes, como dito anteriormente, não têm poder de polícia (atributo próprio ao poder público) para fiscalizar.

Não obstante à falta de poder de polícia, vale sinalizar que o síndico tem poderes para aplicar penalidades – desde que esta seja previamente regulada –  pelo uso incompatível das partes comuns (Art.1348 do CCB-02), bem como pelos desrespeitos aos direitos de vizinhança.

6.      AR CONDICIONADOS

Outro ponto sensível diz respeito à instalação de ar condicionados. Quando da compra e venda do imóvel, fui informado de que o apartamento teria preparação para ar condicionado splinter, bem como para ar condicionado de janelas. Ocorre, porém, que com a entrega do imóvel percebemos que não houve este preparo. Assim, estamos aguardando a assembleia para definir o modelo do ar condicionado, bem como o local da sua instalação.

Neste ponto, caso seja aprovado o ar condicionado de janela (já que a janela já tem espaço para sua instalação), é de bom tom padronizarmos o lado da instalação, para garantirmos um padrão estético da fachada.

Por sua vez, caso haja um padrão misto, ou a autorização para utilização do modelo splinter, faz-se necessário identificar sugestões de onde colocar o equipamento. Neste caso, alguns moradores cogitam a hipótese de colocar no lado de fora do apartamento, ao fundo da área de serviço. Tal instalação, a propósito, poderia interferir na fachada do prédio?! Entendemos que não, pois, não ofenderia a estrutura física da obra, que ocasionasse abalo à segurança, nem o aspecto estético, uma vez que não ficaria na frente ou fundo do imóvel (fachada), mas, sim, nas laterais do prédio.

Este ponto é mais controvertido, pois há decisões judiciais diversa, permitindo ou proibindo a utilização do ar condicionado em face da fachada do edifício. De qualquer sorte, o entendimento majoritário é de que o ar condicionado não interfere no direito de propriedade da fachada, salvo se o mesmo ferir de forma desorganizada a frente ou fundo do edifício sem sua padronização, ou se implicar em abalo à estrutura física da edificação.

Ocorre, porém, que, como dito anteriormente, respeitando-se o direito de propriedade em face da construção original do imóvel, tal decisão depende da anuência dos proprietários em assembleia, evitando, assim, a arbitrariedade e o individualismo que ofenda os direitos dos coproprietários das áreas comuns

Assim, caso seja autorizado em assembleia a utilização deste modelo com a instalação do maquinário do lado externo da área de serviço, estaríamos agasalhados pela jurisprudência.

Urge apenas sinalizar que, caso o maquinário seja colocado no interior da unidade autônoma, a escolha do local mais apropriado será única e exclusivamente do proprietário, pois a unidade autônoma é de propriedade exclusiva e não diz respeito à área comum do condomínio para que se permita ingerência do síndico, ou administração.

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

As presentes reflexões sobre temas controvertidos dos regimentos internos são extremamente importantes, pois sendo este a legislação de convivência cotidiana do condomínio, ela incide sobre moradores presentes e futuros, inquilinos, proprietários, visitantes, prestadores de serviço etc. assim, o desconhecimento de alguns aspectos jurídicos faz com que, no senso comum, aceitem-se situações abusivas e arbitrárias como algo correto, sem sequer ter ideia de quão violadoras tais medidas são.

Outrossim, como estes temas não são comumente abordado em Manuais de Direito Civil, é muito comum encontrarmos advogados e demais operadores do direito norteados pelo senso comum, chegando ao ponto de acharem que o absurdo é o normal.

Tais reflexões nem de longe esgotam os temas controvertidos sobre condomínio edilício, nem tem a intenção de aumentar a discórdia, mas, apenas, de esclarecer situações que, diante do boom imobiliário, tem sido cada vez mais frequente na sociedade contemporânea. Quem sabe se à luz do esclarecimento e fomentando democraticamente um debate saudável sobre temas polêmicos não se faz possível conviver num ambiente melhor que, ao invés de chamá-lo de condomínio edilício, possamos chamá-lo de lar.

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[1] Clever Jatobá é Advogado e Consultor Jurídico. Pós Graduado em Direito do Estado (JusPodivm e Faculdade Baiana de Direito), bem como em Direito Civil e do Consumidor. Mestrando em Família na Sociedade Contemporânea pela UCSAL, é Aluno do Doutorado em Direito Civil pela Universidad de Buenos Aires (UBA – Argentina). Professor de Direito Civil e Coordenador do Balcão de Justiça e Cidadania da Faculdade Ruy Barbosa (Salvador-Ba), bem como Professor da Faculdade Apoio Unifass (Lauro de Freitas-Ba), onde também é Coordenador do Curso de Direito. Membro do IBDFAM – Instituto Brasileiro de Direito de Família. cleverjatoba@yahoo.com.br

[2] Vide texto publicado aqui no BLOG http://cleverjatoba.blogspot.com.br/2013/11/aluguel-das-areas-comuns-do-condominio.html

[3] Nome legal dos condomínios residenciais, comerciais ou mistos, qual comporta a coexistência de propriedade particular das unidades autônomas juntamente com a copropriedade das áreas comuns, conforme Código Civil Brasileiro.